Hypo or not hypo, telle est la question !

Au début du mois d’Octobre, une partie de la presse hexagonale (Le Point, L’Express, Le Figaro…) s’est fait l’écho du rapport du Conseil d’Analyse Economique (CAE) intitulé  « Loger les classes moyennes : la demande, l’offre et l’équilibre du marché du logement », dans lequel le CAE recommande de développer le crédit hypothécaire, afin de faciliter l’utilisation du crédit en le garantissant en partie par une hypothèque.

Une recommandation qui, d’emblée, sent le soufre de la « crise des subprimes ».

Mais qu’en est-il réellement ? Cette recommandation n’enfoncerait-elle pas des portes ouvertes ?

Le spectre du crédit hypothécaire « à l’américaine »

« Il ne s’agirait pas d’adopter un système hypothécaire ‘‘pur’’, dont les carences sont aujourd’hui bien visibles, mais d’opter pour un modèle de crédit immobilier hybride, dans lequel seraient prises en compte la solvabilité de l’emprunteur mais aussi la valeur du bien acquis mis en gage », peut-on lire dans le rapport du CAE.

On a bien compris. Hybride. C’est-à-dire intégrant un peu du modèle américain. Mais « un peu », c’est « jusqu’où » ?

Du poids des cultures

Le crédit hypothécaire, au sens anglo-saxon du terme (prêt octroyé à un emprunteur au regard de sa garantie immobilière et non de sa solvabilité), est très peu développé en France, malgré un cadre législatif en place depuis 2 ans.

Pourquoi alors, bien qu’elles y soient autorisées, les banques françaises ne proposent-elles pas plus largement ce type de financement ?

Tout simplement parce qu’il y a un risque évident de non paiement si l’on prête à un emprunteur sans s’assurer de sa capacité de remboursement.

On trouve ici le poids de la culture et de la religion. A titre d’illustration, la perception du crédit n’est pas la même dans les pays majoritairement protestants (Royaume-Uni, Etats-Unis…) et dans les pays majoritairement catholiques (France, Italie…).

Dans les pays anglo-saxons, la garantie offerte par l’emprunteur prend souvent le pas sur sa solvabilité dans l’analyse du risque réalisée par le prêteur. Pour faire simple, le prêteur fait crédit sur la bonne foi de l’emprunteur mais sera vigilant sur la valeur de sa garantie. Si l’emprunteur est défaillant, le prêteur récupérera ses fonds par la mise en vente de la garantie. Toute la responsabilité porte sur l’emprunteur et sa capacité à évaluer ses possibilités de remboursement.

Dans le système « latin » (« crédit » vient du latin « credere » qui signifie croire – c’est toujours faire confiance, autrement dit fonder un comportement sur une certaine représentation de l’avenir), l’analyse du risque du prêteur porte essentiellement sur la capacité de remboursement (la solvabilité) de l’emprunteur dans l’avenir, la garantie venant conforter cette analyse. Le prêteur a vocation à prêter aux emprunteurs dont la capacité de remboursement a été établie.

Cette différence notable explique pour une bonne part pourquoi des pays comme la France n’ont pas développé le prêt hypothécaire (au sens où semble l’entendre le CAE).

Du poids de la réglementation française

Une autre explication tient dans la règlementation française, l’une des plus protectrices du monde pour l’emprunteur.

Dans ce contexte, la rapport du CAE fait naître un paradoxe : le législateur qui par ailleurs fait peser la menace de sanctions sur les établissements qui prêteraient sans discernement à des ménages aux capacités de remboursement limitées, souhaiterait dans le même temps encourager le développement du crédit « sur gage » !

Bien évidemment, en France, les établissements de crédit et les banques, dans leur grande majorité, n’ont pas suivi et ne possèdent toujours pas, à l’heure actuelle, une telle offre dans leur gamme de produits.

Du poids de l’actualité

En dehors de cette analyse culturelle, il faut bien avouer aussi que la crise financière (devenue économique) actuelle n’est guère favorable au développement du crédit hypothécaire. Il est inutile de rappeler que cette crise a comme origine la « crise des subprimes », qui n’est autre chose que la conséquence de l’octroi massif de prêts immobiliers à une population aux ressources économiques limitées dont les garanties se sont retrouvées dévaluées par la mise en vente simultanée et en grand nombre de biens immobiliers.

La réalité française du crédit hypothécaire

Pour autant, en France, les banques et établissements de crédit peuvent continuer à distribuer des crédits immobiliers adossés non pas à une garantie de type caution mais à une garantie de type hypothécaire (hypothèque réelle et/ou privilège de prêteur de deniers). Ces prêts offrent une garantie moindre pour le prêteur (la garantie porte sur le bien financé) que les prêts avec caution (la garantie porte sur l’ensemble du patrimoine de l’emprunteur), mais les normes contraignantes des sociétés de caution peuvent ainsi être contournées.

En ce sens, le prêt hypothécaire « à la française » (qui n’est rien d’autre qu’un prêt immobilier avec garantie hypothécaire sur le bien financé) a encore de beaux jours devant lui, mais dans les mêmes conditions qu’auparavant : en plus d’offrir une garantie, l’emprunteur devra de toute façon préalablement faire preuve de sa solvabilité. Les banques françaises lâcheront peu de lest à ce niveau – Pari tenu ?

Et c’est bien là toute la différence avec le système de crédit « à l’américaine ».

Quoi de neuf au final ?

Puisque le CAE n’a pas vocation à enfoncer des portes ouvertes, il faut maintenant s’atteler à rechercher et mettre en lumière les évolutions réelles que l’institution propose de mettre en œuvre pour rendre opérationnel son modèle de crédit hypothécaire « hybride ». Ces évolutions tiennent en deux points :

  • Pour encourager les emprunteurs, il faudrait réduire les coûts liés à la prise d’hypothèque.
  • Pour encourager les prêteurs, il faudrait alléger les procédures juridiques de recouvrement des actifs gagés, mais aussi développer un marché financier de titrisation hypothécaire.

Si ce dernier point peut effectivement apparaître comme nécessaire pour atteindre les objectifs que se donne le CAE, ne serait-ce pas là en revanche le début du dévoiement du système « à la française » ? Développer la titrisation hypothécaire, ne serait-ce pas là le césame pour créer de nouveaux véhicules financiers qui se complexifieront toujours davantage avec le temps ? Au risque de perdre de vue progressivement la qualité des actifs qui composeront ces véhicules, nécessairement voués à devenir rentables (c’est-à-dire risqués) pour trouver acquéreurs (condition sine qua non au développement du crédit hypothécaire selon le CAE).

La crise n’est pas encore derrière nous qu’on serait déjà prêt à fabriquer la prochaine ?

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