Réméré immobilier : obtenir un crédit pour redevenir propriétaire

Réméré immobilier

Le réméré immobilier consiste à vendre puis racheter sa résidence principale afin de retrouver une stabilité financière. Mais comment financer ce rachat ?

Certains emprunteurs propriétaires se trouvent dans des situations financières ne permettant pas un rachat de crédits : l’opération est notamment bloquée par des fichages ou interdictions bancaires. Le réméré immobilier est alors envisageable, à condition de s’assurer qu’un rachat du bien est faisable.

 

L’objectif du réméré immobilier : retrouver une santé financière

Un surendettement trop important et, ou un profil emprunteur marqué par un parcours bancaire instable peuvent empêcher un rachat de crédits. Pourtant, l’opération permet aux personnes en difficulté de prendre un nouveau départ grâce à la réduction de leurs mensualités. Il reste une solution pour les propriétaires se voyant refuser un regroupement de crédits : le réméré immobilier.

La première étape est la vente de la résidence principale de l’emprunteur à un organisme. Généralement, l’acheteur est un établissement spécialisé qualifié de marchand de biens mais certaines banques le font également. L’emprunteur vend sa propriété à hauteur de 50 à 70 % de sa valeur vénale, à savoir celle qu’il est possible d’obtenir par la vente du bien sur le marché actuel. Dans certains cas, ce pourcentage peut atteindre les 80 %.

Par conséquent, l’organisme ayant réalisé l’achat devient propriétaire et le vendeur devient locataire. Le premier bénéfice découlant de cette opération est la réduction du taux d’endettement : le prix obtenu par la vente du bien permet de solder les crédits en cours. Au final, l’ex-propriétaire ne paie donc qu’un loyer car il n’a plus de dettes à rembourser. 6 mois plus tard, les éventuels fichages et, ou interdictions bancaires associés au locataire sont effacés des registres de la Banque de France. Sont notamment concernés les fichages de types FFC (Fichier central des chèques) et FICP (Fichier des incidents de remboursement des crédits aux particuliers).

Le gain de la vente ne sert pas uniquement à rembourser par anticipation les crédits en cours. Il couvre également :

  • les frais de notaire,
  • les frais de main levée,
  • les frais d’expertise immobilière,
  • la commission du marchand de biens,
  • le 1er loyer,
  • la caution de location,
  • le dépôt de garantie (qui sert ensuite d’apport personnel pour le futur crédit d’accession),
  • une part de trésorerie personnelle.

Le plus souvent, la clause de réméré stipule que le vendeur peut racheter son bien dans un délai maximum de 4 ans mais cette durée varie en fonction des accords passés avec le marchand de biens. De plus, l’ex-propriétaire a la priorité pour le rachat de sa résidence principale. Pour effectuer ce rachat, l’emprunteur doit prévoir des frais de notaire, d’hypothèque et de dossier ainsi qu’un apport personnel. Ce dernier est majoritairement constitué du dépôt de garantie qui avait été mis en place au moment de la vente. L’apport personnel comprend aussi la caution de loyer, alors récupérée, et une part de trésorerie si besoin.

La demande d’un crédit immobilier est alors aidée par un apport personnel assez conséquent, l’absence d’autres crédits et la disparition des fichages et interdictions bancaires.

 

Une opération qui s’adresse à des profils bien précis

Le réméré immobilier concerne les propriétaires de leur résidence principale, même s’ils sont fichés au FCC et, ou au FICP et, ou interdits bancaires. Ce montage financier est destiné à aider les personnes fortement endettées et, ou ayant des retards d’impôts. Toutefois, un taux d’endettement au-dessous des 50 % est parfois réclamé par les marchands de biens.

En contrepartie, un revenu stable et régulier est indispensable pour assurer un rachat à l’issue de la période de location. Les situations professionnelles des candidats au réméré immobilier sont :

  • un CDI,
  • une profession libérale,
  • l’artisanat,
  • un commerçant depuis plus de 5 ans.

Outre la sphère professionnelle, la dimension personnelle joue aussi : une situation qualifiée de normale est réclamée. En d’autres termes, un couple en instance de divorce ou un état de santé précaire peuvent être préjudiciables à un réméré immobilier.

Enfin et surtout, cette opération est à solliciter uniquement si les demandes de rachat de crédits n’aboutissent pas. Le regroupement de crédits permet lui aussi de réduire son taux d’endettement et comporte bien moins de risques qu’un réméré immobilier.

 

De réels risques qui imposent de vraies précautions

Le réméré immobilier est intéressant uniquement pour les personnes souhaitant absolument conserver leur bien immobilier. Une revente classique de la résidence pour passer à de la location dans un autre lieu a ses avantages. En effet, cela permet d’éviter les frais d’intermédiaires et de montage financier. Le temps donné au locataire pour retrouver une stabilité financière est également plus important que celui donné par un réméré immobilier.

Deux critères permettent de savoir si l’opération est valable : la sûreté de l’emploi du candidat au rachat et un taux d’endettement suffisamment bas au moment d’emprunter à nouveau. Sur ce dernier point, un taux sous la barre des 33 % est visé pour éviter le surendettement.

Si ces critères ne sont pas réunis, le risque est évident : un rachat impossible du bien immobilier une fois les prêts soldés et les fichages levés. La conséquence directe est la revente du bien par le marchand de biens, qui devient propriétaire définitif au terme du délai fixé par la clause de réméré. L’acheteur peut alors donner congé à la personne ayant vendu à réméré et présentement locataire.

Cette situation peut découler d’un changement de situation professionnelle tel qu’un licenciement pendant la période de location. De plus, un nombre restreint de banques octroie des crédits immobiliers aux locataires avec une clause de réméré. En effet, une telle opération est souvent signe d’un passé bancaire instable, ce qui refroidit une partie des prêteurs à l’idée de financer un rachat.

 

Obtenir un crédit immobilier et économiser sur l’assurance de prêt grâce à un courtier

Dans le cadre d’un réméré immobilier, trouver un financement pour redevenir propriétaire de sa résidence principale est donc indispensable pour ne pas se retrouver dans une situation critique. C’est sur ce point que le courtier entre en jeu. Grâce à son réseau de partenaires financiers, il peut obtenir des offres de crédits immobiliers et soumettre au demandeur la plus adaptée à son profil.

Le courtier peut également réduire notablement le coût de l’assurance de prêt de l’emprunteur grâce à la délégation. Cette dernière lui facilite alors un retour à une situation financière confortable. Un double avantage qui fait du courtier un intermédiaire privilégié pour la recherche d’un financement suite à un réméré immobilier.

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  1. BERNARD MARIE THERESE,

    on désire racheter un réméré la valeur de la maison est maintenant de 150000€
    pour le rachat de réméré il nous faut 70000€ nos retraite a nous deux s »élève a 2300 par mois

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